10 ოქტ

საცხოვრებლის ფინანსიალიზაცია

ავტორი: გვანცა ნიკოლაიშვილი

“დღეს საქართველოში ბინის შესაძენად სულ უფრო ხშირად მიმართავენ იპოთეკურ სესხებს. ასევე, ხშირად გვესმის, რომ იპოთეკური სესხის გადაუხდელობის გამო ოჯახები სახლის დაკარგვის რისკის წინაშე დგანან.

თუ შევხედავთ სტატისტიკურ მონაცემებს, დავინახავთ, რომ იპოთეკური სესხების რაოდენობა 2010 წლის მერე განსაკუთრებით სწრაფად მატულობს. 2010 წელს თუ იყო დაახლოებით 733 მილიონი ლარი 2017 წლის მონაცემების მიხედვით დაახლოებით 3 მილიარდი ლარის იპოთეკური სესხია გაცემული, რაც 2010 წელთან შედარებით 24,4 % მატებას გულისხმობს.

ხშირად გვესმის ამ საკითხთან დაკავშირებული კრიტიკული შეფასებები, მაგრამ როგორც საქართველოში ისე სხვა პოსტსაბჭოთა ქვეყნებში ჯერჯერობით არავინ საუბრობს საცხოვრებლის ფინანსიალიზაციის ფენომენზე. პროცესი განვითარებულ ქვეყნებში ცნობილია როგორც ფინანსური ბაზრების და კორპორაციების როლის ზრდა საბინაო სექტორში და ზოგიერთი მკვლევარი მას  განაშენიანული სივრცის კოლონიზაციის პროცესსაც უწოდებს. საცხოვრებელი აღარ წარმოადგენს ღირსეული და სტაბილური ცხოვრების საფუძველს ადამიანებისთვის, არამედ ის ხდება ფინანსური ორგანიზაციების სტაბილურობის და დაცულობის გარანტი.

საქართველოში, ისევე როგორც თითქმის ყველა პოსტსაბჭოთა ქვეყანაში საბინაო ბაზარი და იპოთეკური სესხების ბაზარი შედარებით გვიან განვითარდა. ჩვენ შემთხვევაში ეს პროცესები 2003 წლის ვარდების რევოლუციის შემდეგ დაჩქარდა. გატარდა რიგი რეფორმები, რომელიც კერძო სექტორის გაძლიერებაზე იქნა მიმართული.

გაძლიერდა საბანკო სექტორი, გამარტივდა სესხების გაცემის პრაქტიკა, იპოთეკურ სესხებზე ხელმისაწვდომობა გაიზარდა და მოიმატა საცხოვრებლის ფასებმაც.  იპოთეკურ კრედიტებზე ხელმისაწვდომობის გამარტივების პროცესში უგულებელყოფილ იქნა მომხმარებლის, ანუ იპოთეკური სესხის მფლობელის, უფლებები. გაუქმდა ფიზიკური. პირების გაკოტრების უფლება და ასევე გადამხდელუნარიანობის ადეკვატური შეფასების წესებიც შეიცვალა.

თუ გავითვალისწინებთ ქვეყანაში არასტაბილურ დასაქმების ბაზარს და ეკონომიკური კრიზისების ალბათობას, გასაგებია რომ აღნიშნული ქმედებებით იპოთეკური სესხის მქონე პირებისთვის და ოჯახებისთვის საცხოვრებლის დაკარგვის რისკი ძალიან მაღალია. ამ პირობებში როდესაც სახელმწიფოს როლი მაქსიმალურად შემცირებულია სოციალური უფლებების დაცვა ფინანსური ბაზრის კეთილსინდისიერებაზე ხდება დამოკიდებული.

საცხოვრებლის ფინანსიალიზაციის პირობებში სახელმწიფო ემიჯნება საცხოვრებლის უზურნველყოფის პოლიტიკის გატარებას და ამ სივრცეს მაქსიმალურად ფინანსურ ორგანიზაციებს და კერძო სექტორს უთმობს. ამგვარი პოლიტიკა ამძაფრებს უკვე არსებულ უთანასწორობას და კიდევ უფრო მეტად უწყობს სოციალურად და ეკონომიკურად მოწყვლადი ჯგუფების მარგინალიზებას ხელს.

საცხოვრებლის ფინანსიალიზაციის მასშტაბების შესაფასებელ მაჩვენებლად იყენებენ იპოთეკური სესხების %-ულ წილს ქვეყნის მშპ-ში. განვითარებად ქვეყნებში ეს მაჩვენებელი თუ არის 80% და მეტი, საქართველოს შემთხვევაში ჯერჯერობით 10% არ აღემატება, თუმცა აქვე გასათვალისწინებელია ამ მაჩვენებლის ცვლილების დინამიკა. 2012 წელს იპოთეკური სესხების %-ული წილი მშპ-ში 3,53% იყო 2016 წლისთვის ამ მაჩვენებელმა 9,14%-ს მიაღწია. ამგვარი ზრდის ტემპი პროცესის სწრაფ განვითარებაზე მიანიშნებს რაც დიდი ალბათობით მომდევნო წლებშიც შენარჩუნდება.

განვითარებულ ქვეყნებში საცხოვრებლის ფინანსიალიზაციის სახასიათო კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი პროცესია საცხოვრებლის საქირავნო ბაზრის ფინანსიალიზაცია. ამ შემთხვევაში საქირავნო ბაზარზე მსხვილი ინვესტორები ან უძრავი ქონების კომპანიები, ზოგიერთ შემთხვევაში სახელმწიფო ორგანიზაციები, გაქირავების მიზნით დიდი რაოდენობით ბინებს შეისყიდიან და ბაზარის მონოპოლიზაციას ახდენენ. რაც მათ საცხოვრებლის საქირავნო ფასით მანიპულირების საშუალებას აძლევს.

საქართველოში და თითქმის ყველა პოსტსაბჭოთა ქვეყანაში სახელმწიფო საქირავნო საბინაო ფონდი მასიური პრივატიზაციის რეფორმის შედეგად ფაქტიურად აღარ არსებობს ან ძალიან მცირე რაოდენობით არის წარმოდგენილი. კერძო საქირავნო საბინაო ბაზარი ძირითადად არაფორმალურია და ჯერ-ჯერობით არ არის მსხვილი კომპანიების ხელში კონცენტრირებული.

თუმცა, ამ მიმართულებით ბიზნესის განვითარებაზე ფიქრს დეველოპერული კომპანიები ნელნელა იწყებენ. ეს განპირობებულია სამშენებლო ბუმის შედეგად ჩამოყალიბებული ურბანული მიწის რესურსის დეფიციტით, გამკაცრებული სამშენებლო რეგულაციებით და შესაბამისად გაძვირებული სამშენებლო სამუშაოებით, 2008 წლის კრიზისის შემდეგ ბანკების არაპროფილური საქმიანობის დაშვებით ბაზარზე წარმოქმნილი არაჯანსაღი კონკურენციით, მოსახლეობის დაბალი გადახდისუნარიანობით და კიდევ რიგი სხვა ფაქტორებით. 2015 წელს საქართველოს მთავრობის მიერ მიღებული გადაწყვეტილება საცხოვრებელი ბინის გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლის 20%-იანი ბეგარის 5%-მდე შემცირება ამ პროცესების გამოძახილია. საგადასახადო შეღავათები სახელმწიფო სუფსიდირების ერთ-ერთი ფორმაა, რაც ერთის მხრივ ფორმალური კერძო საქირავნო ბაზრის შექმნას  ემსახურება , ხოლო მეორეს მხრივ ახალისებს სხვადასხვა ორგანიზაციებს და კომპანიებს გააქტიურდნენ ამ მიმართულებით.

ის ფაქტი რომ ლაპარაკი არის ისევ მოგებაზე ორიენტირებული კერძო საქირავნო ბაზრის შექმნაზე საწყისშივე გამორიცხავს დაბალი და ასევე საშუალო სოციალური ფენისთვის საცხოვრებელზე ხელმისწვდომობის უზრუნველყოფას და საცხოვრებლის ფინანსიალიზაციის მასშტაბების ზრდას ემსახურება.”

ტექსტი ეფუძნება ურბან რეაქტორის და ურბანული კვლევების ცენტრის კვლევის „საცხოვრისით უზრუნველყოფის პოლიტიკა: გამოწვევები და პერსპექტივები“ მასალებს.